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【買房早知道】今天邀請到目前在日本做房產租賃、銷售市場研究的老朋友趙靜坤接受采訪，以下是具體內容：
小編：歡迎來到買房早知道！今天這一期博客，我們請到的是我們的老朋友趙靜坤，靜坤給大家介紹一下自己吧。
靜坤：大家好！我是靜坤，2022年以前呢，在河南鄭州做房地產相關的工作，主要是研究市場以及建筑景觀設計規劃這方面的內容。2022年以后呢到目前，移居到了東京，現在呢，主要是研究東京的不動產市場租售，很高興和大家見面。
小編：這次博客的源起呢，是我前段看到你寫了一篇文章，關于日本獨特的租房規則。這篇文章看完之后，感覺大開眼界，和我們平常國內接觸的這種租房市場感覺有很大的區別，你能介紹一下嗎？就是說你去了日本之后，接觸到這種租房市場的規則之后，你有什么感覺？
靜坤：中國和日本兩邊關于租房和買房規則是有很大區別的。日本這邊租房的話，它會有一個很特別的一些特點：第一個特點的話就是審查比較難；第二個特點是投金比較貴；第三個是空屋交付，然后退房要求原狀恢復。這是他比較獨特的一些特點。
小編：咱們先聊聊投金的問題啊，就是我也記不清楚了，好像很多項，既有這個押金，還有禮金，還有什么保證金、保險呀，感覺項目比較多呀，你能分項介紹一下嗎？
靜坤：是，投金這塊呢，常見的投金包含了禮金、押金，禮金呢它是日本一個獨特的在其他地方很少見的一種費用。他的意思就是感謝房東把房子租給我，所以我要給你表達的一個心意。這個禮金一般來說是一個月的租金。
小編：一個月房租？
靜坤：對，也有的房子會要求兩個月，比如說裝修的特別好的，或者說是那種商業用途的，這個是要求兩個月，一般是一個月。然后押金的話和中國的押金是相似的，咱們中國是押一付三或者是押一付一啊押一付，這里也一樣，也是要求有一個押金。這個押金一般也是一個月房租，但是有時候房東或者管理公司會要求如果是外國人，或者說收入不太穩定的人交兩個月的押金，也有這種情況。第三種投金呢，就是保證公司的費用。保證公司也是和中國有點區別的地方，在日本租房呢，你需要通過保證公司對你的這個資格審查，這個審查就是看你的收入是否穩定，看你是否有足夠的積蓄能夠交付這個租金，意思就是篩選一下這個租客的資質。那這個保證公司的費用是由這個租客承擔的，這個費用根據保證公司的不同，他的收費也不一樣，有的半個月，有的一個月，你也可以把保證公司理解成為一個租房的保險，它保證的是房東的利益。
小編：但是這個費用是要由租客出？
靜坤：對，這個費用要由租客出。如果說租客沒有按時交付房租的話，保證公司是需要自己先把房租墊付給房東的，然后他再向房客追繳租金。比如說，我們雙方定的是每月十號交房租，如果在十號十一號，租客沒有把這個房租交上，這個保證公司就把這個錢付給房東了，所以說他就相當于一個保險。就是這個保證公司收了100個1000個租客的這個保證費用，那么有一定的概率出現這個租客沒有按時支付房租，那么他就拿這個錢去交給房東。
小編：包括一些房屋的損害我看國內這個新聞有很多，就是這個租客不再交房租，然后過了一段時間之后房東跑去看看房子里邊一團糟嘛，滿屋都是垃圾。
靜坤：對對，有這種情況，這都是需要保證公司來賠付的。除了保證公司這個費用之外還有火災保險，換鑰匙費，清潔費還有緊急服務費，以及租房需要找中介的這個中介費。火災保險的話基本上每個租客是都要交的，一般來說是兩年為一期吧，有一萬多有兩萬多，這個很好理解嘛，就是如果發生火災、自然災害的時候這是保險公司賠付。換鑰匙費用的話，有的房子有，有的房子沒有。一般來說，每換一個租客自己會換鑰匙，或者說是請房東請管理公司換鑰匙，就是這個費用。清潔費的話是這樣的，日本租房子是空室出租，就是上一個租客走完之后呢，要把這個房子做一個全面的清潔，日本的清潔是非常專業的，他們會把這個房屋維持到一個就像新的一個房間那種狀態，清潔費也不低啊！
小編：這個清潔費的意思是我只要付了這個費用，然后就有人來清潔了？我走的時候可以不管了？
靜坤：嗯，一般來說，這個房東都會請專業的清潔公司來清掃，是這個費用。
小編：但是租客就不用管了，把東西搬走就行了？
靜坤：對，還有一個24小時緊急服務費用。這個有的房子有，大多數房子沒有。一般那種學生公寓啊會多一些，24小時緊急服務的話，其實就是如果在管理公司的工作時間之外，房子出現了一些緊急狀況啊，比如說什么停水啊，什么漏水啊，進不了家了這些，你打這個電話他們會緊急過來給你提供幫助，這是這樣的一個費用。
小編：前面的費用這么多，還有什么費用？
靜坤：還有就是中介費。
小編：日本的中介費是兩邊都交啊還是說哪一方交？
靜坤：日本是這樣，租房也好，買房也好，它的規則是非常透明的，也有非常清晰的市場規則。就是賣方和出租方向自己的中介公司支付費用，買方和承租方向自己的中介公司支付費用。
小編：就是兩邊都收？
靜坤：也不算，是中間的聯絡溝通都是由兩個中介來進行的，并不存在像中國那樣一個中介把兩方拉在一起談一談啊，沒有這種情況。
小編：一般中國會房東和租客被中介公司組織到一起見面砍砍價什么之類的。
靜坤：對對對。但是日本這邊一般來說除了到簽約那天，一般情況下是不會碰面的，都是中介把所有的都談好了，合同準備好了，雙方過來就是簽個字。
小編：我感覺日本這個制度是比較偏向房東的呀，感覺租客的這種成本很高，我租一套房子，感覺要不用個幾年好像就很不劃算，因為前面交了很多錢嘛。
靜坤：您有這種感覺是很正常的，確實是有這樣的一種情況在里邊。日本的租房規則和租房的法律呢倒并不是完全保證房東的利益，應該這樣講，就是在你租房之前，它是保證房東利益的，租房之后是保護租客利益的。租房之前呢，房東會通過保證公司，通過管理公司來審核租客的資質，簡單來講就是看你能不能持續穩定的給他提供租金，如果你的這個資質好，比如說你有這個大手公司的收入證明，你是在大手公司工作。
小編：大手公司什么意思？
靜坤：大手公司也就是類似于像規模比較大的企業，什么索尼啊什么大廠，如果你有這些公司的工作證明，收入證明，那么你通過審核的幾率就很大。如果說你沒有穩定的工作，只是在一些便利店打個工，臨時工，小時工，那不通過的概率就很大。日本人并不是說你有錢，可以一次性支付一年的租金，就可以租給你，日本人追求的是穩定，他是希望你住在這里可以住十年二十年的。
小編：是，我感覺他的制度就是一種比較長期的制度，因為換一套房子的這個成本很高吧，就是你每租下一套房子，前面需要支付很多租金，投金很高。如果從成本來角度講，我都感覺我要是租個一年可能就很不劃算，因為前面就是像禮金啊，押金啊保證金這些費用，如果只租一年，那么成本就很高。他這種制度感覺是一套鼓勵你租個三年五年或者更長的一套制度。
靜坤：對，整個日本社會是追求穩定的，不只是租房。如果說你對這邊的社會規則了解的多的話，你會發現，整個社會是鼓勵穩定，他們對這個創新也好，對這個不穩定也好，是不太鼓勵的。普通人換一次住所的代價實在是太高了，不單是投金，除了投金之外，你所有的以現在的住址去辦的信用卡，兒童的上學，去幼兒園，你的這個所有的年金保險，這些東西要全部變更一遍，包括這個聯絡方式，非常消耗精力。所以日本人租一套房子，他可能會租十年二十年一直住下去，確實是變一次很麻煩。
小編：十年二十年感覺對于中國人來說是不可想象了。在中國甚至買房的房子都很難住十年二十年，可能買的時候都是一心想著要長久住了，但因為孩子的學區啊，因為收入的變化呀，房子面積的大小啊，孩子出生了啊就會換了。我感覺我們身邊朋友很少有買房能住一二十年的。
靜坤：但是在日本租房能住二十年的也很常見，他支付的租金遠遠都已經超過一套房的價值了，但是他也愿意租。我看過圖書館的這個資料，因為日本他有每年的這些統計數據，數據還是很真實的，因為每個人的住所都是需要去登記的。統計出來的資料的話，東京大概是50%多一點，51%、52%這樣的比例是租房住，剩下的是自住房。
小編：以前我們聽說過日本的勞動制度也是比較長期主義的嘛！一個員工到一個公司之后，感覺就要干一輩子是吧？
靜坤：對，終身雇傭制。
小編：就他看到社會制度是一個很全面的，不只是個人和企業之間的關系，好像在租房市場也有這種感覺。
靜坤：對對，方方面面都是要求一個秩序和穩定。
小編：剛才你還講到這個租房的穩定之所以重要，還跟那個地址體系也有很大的關系，剛才你說什么信用卡呀什么社會保險呀之類，都跟這個地址有關。
靜坤：都跟地址有關，日本的這個日常生活中家庭住所的郵箱這個是非常重要的。
小編：實體郵箱嗎？
靜坤：是實體的郵箱，就是說你家里面投遞那個信封的郵箱啊。
小編：因為國內現在很少用了。
靜坤：對對對，國內確實很少，有的人可能就不知道郵箱在哪。
小編：對，因為我們家，除了我爸定的有報紙嘛，可能每天他過去取個報紙，其他的可能就不會去看，一年也不去看一次的。那在日本為啥郵箱這么重要？
靜坤：日本是這樣，他的這個社會有其保守的這一面的。他所有的這種文件都是通過書面來傳遞的，兒童的入學通知書，水費，電費，煤氣費，然后你的這個年金保險，也就是我們中國的統籌保險，所有的這些資料都是通過信件來寄給你的。
我跟大家分享一個我剛來的時候的一件事情，你都能感覺到這種讓人很是需要適應一下的。每個人來這里如果是長期簽證都需要交年金。如果說你是工作簽證或者是經營簽證，那你需要交厚生年金；如果說是普通的社會公民需要交的是國民年金，它是有一點區別的。那么我們來的時候是5月18號，我們是從6月1號開始交厚生年金的，那么這中間就有12天沒有交年金，我們就收到了年金事務所寄來的交款通知書，他知道我們是從6月1號開始交厚生，他通知我們這12天呢，需要交一個國民年金。因為剛來日語也不太懂，對這個社會規則呢也需要去了解。那我們就去年金事務所去問一下，這是怎么一回事。工作人員跟我們解釋一下，那我就交了這12天的國民年金就行了嘛？我在那拿錢，一交幾分鐘就搞定的事，不行，他不收，他必須寄一個交款單寄到你家里，寄到你家里以后，你拿著交款單去郵局，去銀行，去便利店去交了以后，你再把回執寄給他，他再給你寄過來一個接收的確認書，就是這一來一回兩個多月，全部通過信件，他給你寄過來就快一個月了。國內感覺去柜臺直接就交了，咱們國內你看支付一下手機上交個水費電費多簡單的事兒，這不行，必須你拿的他寄到你家里邊的交款單，然后到便利店、銀行去交。這個社會規則就是這樣，他也不愿意去改變，你會覺得很麻煩，但是來這里就得適應這樣的一個社會規則。
小編：如果他這套都掛鉤的話，就說我在這個地方住了一年，我覺得不合適或者因為其他原因換到另外一個地方，就是這些所有的機構，我都要通知到嗎？
靜坤：所有的機構，你在這個社會生活需要打交道的方方面面的機構全部都要通知到。政府到年金到保險到你的這個辦理的手機、電話到你辦的寬帶，到你的水電煤氣，有孩子的話，你孩子上學的福利，政府給你每個月會打福利這個補貼啊，所有的這些全部都要跑一遍，所以他就特別麻煩吧。日本人他不愿意搬家，搬一次確實很麻煩，成本很高。
小編：對，成本非常高，無論從錢的角度還是從這個辦事的角度，他都是一個成本很高的事情。還有我看你那個文章里面講到啊，就是對日本人來說的外國人，在日本租房感覺還挺困難的？比普通的日本人租房要麻煩一些，能講一下嗎？這方面這個？
靜坤：剛才我們提到了日本它這個社會呢，講究一個秩序，尊重穩定，那么在租房之前，保證公司、管理公司、房東會盡量的篩選一下客戶，保證這個客戶不給周圍鄰居添麻煩。這種不給別人添麻煩的這種文化已經刻畫到他們骨子里了，深入骨髓。他如果說覺得這個客戶比如說是因為你不會日語不好溝通，嗯如果說是你是外國人，比如說像一些印度人喜歡在家里做咖喱飯，有一些中國人喜歡在家里屠宰一些生鮮，比如說在陽臺上掛香腸，曬被子，就是這些，是和本地的那些社會風俗習慣不太一樣的，他會覺得就會給別人添麻煩。
小編：那給誰添麻煩了？給鄰居嗎？
靜坤：周圍鄰居，嗯，日本這個社會是這樣啊。如果你晚上的一定時間以后發出噪音也好，你的孩子在那跑跑跳跳也好，他們是經常投訴的。你給別人添麻煩，他們就會投訴到管理公司，那管理公司如果說是因為你不會日語，又跟你無法溝通，那他就很有可能就不租給你，免得增加麻煩，我租給誰都行，為什么要給自己添麻煩呢？
小編：就是說外國人租房一個首先那個難度就是日本人會覺得和外國人溝通不了或者說你那些社會習俗，你的生活習慣和我們是不一樣。而這個不一樣可能對房東來說并不是困擾，但是房東會認為這樣會騷擾到我的鄰居，這就對他形成了困擾，這感覺在中國不是個問題。
靜坤：是，還有一個原因，這個原因就是有一些比較極端的個別的案例。比如說有一些留學生啊，素質比較差，平時也不怎么管理自己的房屋，然后垃圾堆的很多，有些人的可能確實是對這個扔垃圾呢有一些恐懼。因為日本分垃圾確實是很詳細的，周幾扔什么，周幾扔什么，一個瓶子分三天去扔，這確實是有這種情況。
小編：對一個不熟悉社會規則的人來說會很困惑，就說我搞不清你這套規則！
靜坤：對！他需要去適應，有的適應能力差的話他丟下一堆的垃圾，然后也不打招呼走了，回國了，或者是換住所了。這種案例是比較少，但是出現一個呢就會影響到很多人，很多房東就不愿意再租給這些留學生或者是租給外國人。留學生過來，其實租房子是挺難的，因為留學生他既要挑離自己學校通勤方便的地方，同時要挑房租是在可承受范圍之內的，同時還要再找愿意租給中國人的，所以留學生過來找房子確實是不容易。
小編：那這些會體現在價格上嗎？因為你這樣說的話可能會變造成房源比較少嘛！
靜坤：會體現，主要就是可租的房源比較少，價格上會有一些變化。比如說如果是日本人租的，他可選擇余地很多，然后房租的話一般來說就是相對便宜些。那么對于外國人來說呢可能會略微高一些。
小編：你說的根據簽證的不同，好像這個難度也有不同。
靜坤：沒錯，因為前面也提到租房的一個審查，他主要就是看你的收入是否穩定。如果說是短期簽證，比如說經營管理簽的有一年簽證，有三年，有五年，還有一種是三個月、四個月的，就是給你一個短期的時間，讓你來日本開公司。自己開公司，自己成立賬戶，自己租房，把這些事情全部辦完以后，他再給你續簽一年的這樣的一個簽證，那么這種短期簽證租房就很困難，因為房東不知道你能否順利的續簽，對他來說是一個風險。
小編：就是我租給你之后，你可能只用了比如說半年幾個月你走掉了。
靜坤：對，中國人有挺多的來這兒一年、半年他就換了一個位置，換一個房子，這也是很多房東不愿意做租給中國人的一個原因，就是你不穩定。他們追求的是穩定，并不是說我租金多收你一些，并不是這樣，他追求的是穩定啊。
小編：這是一種簽證，還有幾種簽證？
靜坤：第一種是學生簽證，來這里留學的；第二種是工作簽證，工作簽證就是來這里上班的；第三種是經營管理簽證，經營管理簽證就是來這里開公司做生意的；第四種是家族簽證，家族啊或者是日籍配偶啊這種簽證。一般來說工作簽證是相對來說最好租的，特別是大手公司的這種工作簽證。其次是一年期以上的這個經營簽證。學生簽證一般來說只能去找那種專門租給學生的這種公寓，或者是一些中國人的中介，他們熟悉哪些管理公司的房子可以租給中國人，可以租給留學生。日語學校一般是集中在高鐵馬場，新宿啊，大種啊這些車站，哪些路線是可以到這些車站直達的不用換乘的，這條路線上有哪些房子是相對容易租的，一般來說，你需要找一個熟悉這種情況的中介，那么你租的就快一些啊。
小編：是這樣，就是還有一個，我看你說的它是空無出租，這個我感覺還挺違反我們的常識的。因為我們租房人都希望是家具比較全的，就是所謂拎包入住嘛！這甚至說走的時候，離開的時候，他也要求你把這個里邊東西騰空，這感覺還挺違反常識的。
靜坤：對。這個是和我們那邊租房規則有一些不太一樣的地方，我們是房子里面的配套越多，床啊家具啊越多，你的租金越多，或者說是最更容易租出去。
小編：因為我們住進去就是希望家具家電啊，甚至廚房的一些小電器啊都是配齊的，這樣我住進來很方便。
靜坤：對，日本它之所以有這種空屋出租呢，是一個方便責任劃分，就是房東提供的東西呢，維修是需要你房東來負責的。甚至連電燈都需要自己去安裝，窗簾有一些也是需要自己裝的，當然他們的這個燈也都是通用的，你買一個往上一卡也就行了。這些東西如果是房東提供，自然損壞是由房東來負責的，比如說廚房衛生間的這些東西，這些是房東來負責的。而且一般來說講究一些的房東或者說是到十五二十萬以上的這個房間，他都會在每換一個租客就把廚具潔具全部換一遍，屋里面全部裝修一下。一般來說，就是稍微高一點房租的房子都是全新裝修的，交給你的時候就是全新的這種狀態，最后的話，他也希望你能夠盡量的維持原狀。
小編：我感覺他這套規則是不是跟日本人這種潔癖有關的？是不是不只是因為責任的問題，連潔具都要換，感覺是比較變態的。
靜坤：也有可能確實是，特別是一些租金比較高的房子，每換一次租客呢，他們都全部裝修一遍，所以在日本的裝修的生意是挺好的，日本人挺喜歡裝修的。
小編：就是我看你最近寫了很多文章嘛，都跟教育有關啊，就是我看你非常關注這個房子和教育之間的關系。就是能講講吧，就說當我們在日本，比如說東京去租一套房子的時候，我們怎么去考慮這套房子和孩子教育之間的關系？
靜坤：那就關注我的公眾號就知道了，公眾號—45歲開始的第二人生。東京23區。基本上大部分區我都去了解過。
小編：可以，回頭我把你那個公眾號放在我們博客下面的評論區。
靜坤：其實這個注重教育呢，咱們東亞國家都注重教育，日本和中國在教育方面的卷啊可能有過之而無不及。日本的這種教育他分成公立和私立兩個體系，公立的體系基本上是從小學到高中啊，如果說讓他全部上公立，和全部上私立他的那個費用差不多差一倍，就是這樣的一個費用比例。日本的公立基本上就是那種快樂教育啊，素質教育，然后下午一點到三點就放學了，然后其他的時間你去鼓勵孩子去參與到那種運動啊，社團啊，這種活動中。學習上也不考試，就是挺自由。如果說想讓孩子上好的學校，那么大多數日本家庭都會送孩子在放學以后進入各種的熟，也就是中國的補習班，熟在日本的話是一個非常龐大的產業。
小編：在日本也是劃片入學？
靜坤：公立學校也是劃片入學的。但是每一個區域它是實行自治的，有的區呢是沒有選擇的，你在哪個學校就去哪個學校；有的區呢，是實行的臨近區擇校制，也就是說，如果這個學區的指定校離你家比較遠，或者是有其他的原因，比如說這個孩子的朋友、兄弟姐妹是在另外一個學校上，那么他也可以申請到相鄰學區的這個學校去上；還有一種狀況是自由選擇校，有的區是可以整個區里邊的學校，你的孩子都可以去自由的選擇。他是實行區自治，所以公立學校也是有一些規則是不太一樣的，基本上是以學區制為基礎。
小編：它的制度是，就是每個區的制度不完全是一樣？就是我們現階段用一套什么樣的制度，我們在這一個市里面各個區都是一樣，在日本不是這樣？
靜坤：不是不是，日本它是實行自治的。每個區是根據自己的情況來制定這種教育規則的。因為日本的人口減少，有的區或有的市，人口是增加的，有的區或有的市人口是減少的，那么如果都是指定校就會發生一種情況，就是這個學區的學生太少了，一個班，兩個班都組不成，這個學校就會被合并啊。或者他就改變這種學區制，變成了擇校制，那么你可以自由的去其他學校去上學。它是實行區域自治的，根據每個區的情況，會有所不一樣。
小編：也就是說在日本租房是要事先要有一個比較清晰的認知，不然的話可能就會影響你孩子這個入學情況，不能想當然說，就是畫片，這個學校我一定能上。
靜坤：對，是這樣的。首先你要了解每個區比較好的公立學校是哪所學校，小學也好，中學也好，這個在我的那公眾號里面都有普及。然后呢，在自己的學區里邊，學區內是一定可以上，但是呢，如果這個學區沒有合適的房子，你可以租他相鄰的學區，然后也有幾率去上，就是如果是擇校的話，這個學校招生的人多于報名的人了，那么你是可以上這個學校的，如果招生的人少于報名的人，也就是報名的人太多了，大家都申請來這個比較好的學校上，他是需要抽簽的，如果說是對教育比較重視啊，是希望自己孩子上某一個學校，那么盡量選擇在這個學區之內。
小編：就是感覺日本這個租房市場啊，包括加上教育啊，它還是比較復雜的。像我們國內感覺我要新到一個城市，我可以很快就把這個事兒定了，甚至我都可以先去，到了之后就是用幾天的時間把房子定下來入住就可以解決了。感覺日本這個周期啊，這個需要考慮的東西還是比較長的。比如我有一個朋友，現在準備去日本，可能需要租一套房子，在那兒住很長時間，那么他需要有一個多長的一個準備時間來去了解些這些事情和辦理手續？
靜坤：如果說他是在中國提前租房，那么需要至少提前一個月以上去和這個中介公司聯系，把自己的訴求告訴中介公司，中介公司呢，這個時候給他選擇的是可以海外審查的房子。也就是說，你人還沒到日本，這些房子呢，可以租給現在在海外的這些人。這些房子房源相對少一些，如果說你要到了日本以后再去租房，那么這個周期呢大概也是在一個月左右，也就是說你要住一個月的酒店或者民宿，大概是一個月的這個時間。因為日本租房的話除了看房的時間，然后簽約的時間，他還有一個入住交鑰匙，他這個中間的制作合同，調查這個房屋的狀況，中介是需要做很多事情的，最后你能夠拿到鑰匙入住，一般來說是一個月，當然也有快的運氣比較好，正好碰到有一個合適房子的，半個月也有這樣的案例，但是你最好是做一個月的準備。提前找好中介，你來之前三四天，開始給你篩選這個房源，因為太早了，其實也沒用，每天的房源都會有變動，三四天篩選出來房源以后找出來幾個意向的，然后等來就開始去看，這樣可以縮短時間。
小編：行，通過今天的這個聊天，我感覺對日本那個租房市場了解了很多呀。你看還有什么補充的嗎？
靜坤：我提一個概念吧，就是這個也是日本的一個租房的一種規則。這規則就是空屋出租原狀恢復。我們剛才提了空屋出租，就是除了廚房和衛生間的設備是保持完整的以外呢，客廳和臥室沒有任何的家具家電，有時候連窗簾和燈都需要自己安裝。重點是這個原狀恢復，原狀恢復呢并不是說要恢復到你入住時候的那個狀態，因為你居住的過程中不可避免會出現一些損耗，劃傷，這個狀況的就是要區別一下什么責任是由租客承擔的，什么責任是由房東承擔的。就好像你借了一輛汽車，你還給他的時候，至少要保持車的干凈吧，你要把車洗一洗吧，把油加一下吧，然后你要保證這個車沒有什么刮蹭吧，如果是你借車的時候出現的刮蹭，那是車主的，如果是你借了以后發生的刮蹭，責任就是你的，他的大概的意思就是這樣。但是車主并不一定要求你，我借出給你的時候，這個車開了10萬公里，那么你還回來的時候也是10萬公里，那不可能，它不是這樣的一種狀態。
小編：對，比如說墻面，可能因為長期住人稍微會有一點顏色的變化，廚房因為做飯墻上會有點熏就是這些是沒問題的？
靜坤：對，就是他有一個法律條款也叫住宅租賃糾紛指南吧，大概就是這樣一個條款，就是把這個原則給劃分出來了。租房的人的原則就是故意損壞，或者是過失損壞，你比如說你搬家具把地板上有了劃痕，然后墻上碰出來個坑，那這些產生的這種損耗啊，瑕疵啊，都是由你租客來承擔；如果說是自然老化，比如說墻紙，你在這里住了五年，那墻紙本來是白墻紙，經過太陽曬啊結果就變黃了，這些屬于自然損耗，那這些是房東來承擔。除此之外，還有一個概念叫善良管理人注意義務。也就是說，你作為一個承租方，實際上也就是這套房子在你租賃期間的實際管理人，那么你有義務來對這個房子承擔善意的維護的這個義務。你比如說使用空調，它會有冷凝水，冷凝水，你不去做處理的話，那在墻紙上也好，墻上會發霉，你看到了，你就把它擦掉，你不管，當然不是你的過失，但是會造成房東的損失，這就是你違背了善良管理人的一個注意義務。你在廚房里邊，你碰到了這些水啊，飲料灑到木地板上，你就及時清掃，你不清掃也會造成一些發霉啊，結構不必要的一些損失，大概就是這兩條。第一就是區分是自然老化損耗還是過失損耗；第二就是要有一個善良管理人的義務，基本上就是這些規則，來維護日本的這種租房的這種市場的運轉。
小編：哦，對，剛才我還想起來一個問題啊，就是說，你剛才說到有些人會租10年20年嘛，那在這個過程中房租怎么變化？怎么調節？
靜坤：嗯，剛才我們提到了，在租房之前，管理公司保證公司房東會篩選房客，這時候呢房東是主動的，在租房合同簽訂完之后，法律是保護承租人的。如果承租人在沒有拖欠房租的狀況下，這套房子的使用權完完全全是承租人的，房東也好，管理公司也好，任何人未經允許不能進入到房子以內，房東也不能提高房子的租金。日本的房租一般是兩年一個契約，過了兩年就繼續再續約。
小編：續約的時候房租能變化嗎？比如說因為市面上房租都漲了。
靜坤：沒有辦法變化，比如說一棟公寓樓里面兩戶，有一戶已經住了五年了，另外一戶現在才開始租，那么隨著租金的上漲，他們的租金可能會相差非常大，已經租了五年的那套房子，房東是不能漲房租的，這個人只要不拖欠房租不退房，那么房東是永遠也無法漲房租的。
小編：你剛才說是兩年重新簽一次租約嘛，如果房租不能漲，我不租給你了，可以嗎？
靜坤：那房東是違法的，他必須得租。
小編：噢，就是這個兩年，他不能更改租金！像我們國內的情況啊，可能市場變化會比較劇烈嘛，以前房租是5000現在可能變成8000了，我不給你漲房租，但我不租給你行不行。
靜坤：不可以，除非你簽訂的是定期借家，否則房東是沒有辦法趕走房客的。定期借家也就是固定時間的出租，可以定半年，一年、三年、五年，這都是房東自己定，除了定期借家之外的，叫普通借家。普通借家的話都是兩年一續約，房租在簽約的時候就定好了，后面是沒有辦法更改的。
小編：哦，那這樣我就理解了，就是前面對租客來說有很多的這個承諾成本吧，但是在這個時候，其實房東也承擔著很大的風險是吧。如果這個租金市場，這個價格發生比較大的變化了，在某種程度上他們是平衡的。
靜坤：沒錯！
小編：我正在租用這套房子，那么房東把房子賣了，我要搬走嗎？
靜坤：不需要，你只需要換一個打款的賬戶就行了。
小編：就是這個新的房東只能承擔這個租客后面可能還要租20年？
靜坤：仍然有效，新的房東也沒有辦法請你出去，他要請你出去，他要花很大的代價，他可以和租客協商，給他承擔這個新的房租的這些投金，再加上一些禮金啊，有可能，但是需要商量的，如果你不愿意換地方的話，誰也沒辦法把你趕走。
小編：就是原來的租金仍然有效？
靜坤：對，所以說，你會發現在日本買房的時候，有一種房子是帶租約的，就是這種房子的話，就是帶租約的銷售房屋。如果這個租客是租了很長時間，他的租金水平可能是很多年之前的，明顯是比現在的租客要低的，那么這套房子的價格也賣不上太高的價格，因為收益呢對于任何一個投資人來說，收益如如果太低的話，誰也不會買。那么如果是兩套房子在一棟公寓樓里面，哪怕是隔壁，面積也一樣，一套是空著的，一套是租金很便宜的，那對投資的人來說，我肯定是買這個空著的，因為我可以租的更高一些。相對來說，兩套房子的銷售價格也有可能不一樣，他會讓這個收益率維持在一個相對穩定的一個比例，比如說是4%呀5%，如果租金比較低，那么它的售價也相應的就上不去。帶租約的這種房子呢，你的收益也很穩定，你沒有這個空置期去找這個房客，也是事情都有它的兩面性的。
小編：對，這都涉及這個，就是在日本這個房屋買賣的一個問題，這是一個更大的話題啊，可能這一期我們也談不了那么多話題，希望下次再有一個充裕的時間我們聊聊房屋買賣的這個話題。
靜坤：好的，好的！
小編：今天非常感謝靜坤來到買房早知道，給我們聊了這么多關于日本的租房，它的市場規則和這個市場的特點，我們也希望有機會再請到靜坤和我們聊一期關于在日本房屋買賣的一個話題。
靜坤：可以，改天我們再聊聊銷售方面的事情。
小編：好，那么今天我們這期買房早知道就到這里。謝謝靜坤！
靜坤：謝謝大家收聽！再見！
尚正行是專業的鄭州房地產策劃公司
