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觀點(diǎn)闡述
1、買房該選擇老城區(qū)還是新城區(qū)？
老城區(qū)的生活便利度更高，但是由于老城區(qū)的土地資源有限，拆遷難度大，沒有充足的空間去做進(jìn)一步的規(guī)劃與配套，發(fā)展具有很大局限性。而新城區(qū)往往有著政府的統(tǒng)一規(guī)劃，道路、文化娛樂及景觀配套更完善，居住舒適度會(huì)更高。
2、如何選擇能保值及升值的房子？
①看稀缺：一個(gè)城市房價(jià)最高的、最具有潛力的，一定是擁有城市絕版稀缺資源的房子，在確山，600畝三里河濕地公園就代表著絕版與稀缺，僅有少數(shù)人能享有。
②看學(xué)區(qū)：當(dāng)今社會(huì)，買房子就是買教育，就是買孩子好的未來，擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，也就意味著后期的保值與升值。
③看規(guī)劃：良好的居住舒適度需要對(duì)應(yīng)完善的生活配套，成熟的商業(yè)及娛樂配套，才能夠?yàn)槿粘Ｉ钐峁╅L久的便利性。
3、資金到位 火熱復(fù)工
在近幾年大環(huán)境的影響下，項(xiàng)目停工問題普遍，在政府強(qiáng)有力的保交付紓困基金支持下，水韻太極灣的快速重啟復(fù)工，未來可期。
以下為交流內(nèi)容整理，分享給大家。
一、確山老城區(qū)VS新城區(qū)宜居度對(duì)比
凌姐：我們?nèi)ネ恋?/FONT>局和規(guī)劃局，查閱相關(guān)資料的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，確山這個(gè)城市，它的定位其實(shí)是很清晰的。縣政府把整個(gè)城市分為三大片區(qū):老城區(qū)、三里河片區(qū)、北部新區(qū)，我們昨天走訪了三個(gè)片區(qū)的所有項(xiàng)目，我們來看一下，確山的房地產(chǎn)發(fā)展情況。
姜睿：我們是去了這個(gè)老城區(qū)，老城區(qū)給我們的第一印象，就是他的街道、周邊的一些建筑，都是比較落后的。停車沒地方停，但是有一點(diǎn)，買東西確實(shí)很方便。新區(qū)的話，道路是比較寬。老城區(qū)這個(gè)土地比較少，所以項(xiàng)目也比較少，他有生活的便利性，但是出行不方便，優(yōu)點(diǎn)很明顯，缺點(diǎn)也很明顯。和新區(qū)一對(duì)比，老城區(qū)就給對(duì)比下去了。新城區(qū)，能明顯感覺出來道路比較寬，開車出門心情都是好的，就是購物不方便，在新區(qū)買瓶水都不好買。
雙蕊：新城區(qū)的項(xiàng)目比較多，沿著中原大道一路往北走，有建業(yè)、碧桂園、嘉禾院子、中原府等項(xiàng)目。政府對(duì)新區(qū)也做了大量的規(guī)劃，比如說未來的行政服務(wù)中心、體育館、籃球場、文化館等，這些都是在規(guī)劃中的，就是建設(shè)周期可能會(huì)長。
姜睿：鄭州鄭東新區(qū)，一二十年發(fā)展成現(xiàn)在這個(gè)規(guī)模，已經(jīng)算是相對(duì)便利了。對(duì)于縣城來講的話，可能不需要那么長時(shí)間，但是也需要耐心等待，因?yàn)?/FONT>確山的框架畢竟沒鄭州這么大。發(fā)展鄭東新區(qū)可能需要往外擴(kuò)展十幾公里，在縣城可能只需要擴(kuò)展兩公里就行。對(duì)比來講，縣城新區(qū)的發(fā)展時(shí)間會(huì)相對(duì)短一些，所以未來新區(qū)落成到什么程度，或者說落成的時(shí)間其實(shí)是不得而知的。
凌姐：新區(qū)樓盤的價(jià)位，基本上高層4000上下，高一點(diǎn)，低一點(diǎn)，洋房的話，大概也不超過5000，好一點(diǎn)的話會(huì)超過5000，比老城區(qū)的價(jià)位略高一些。通過房價(jià)我們也能感覺出來新老城區(qū)的項(xiàng)目是有差別的。在和確山當(dāng)?shù)氐?/FONT>朋友們聊的時(shí)候， 我們發(fā)現(xiàn)大家對(duì)三里河片區(qū)的認(rèn)可度是非常高的。三里河片區(qū)我發(fā)現(xiàn)有一個(gè)情況，他只有一個(gè)項(xiàng)目。
二、三里河片區(qū)的現(xiàn)狀及未來規(guī)劃
姜睿：三里河片區(qū)的項(xiàng)目統(tǒng)稱太極灣，整個(gè)太極灣是由水韻集團(tuán)開發(fā)，但是這個(gè)片區(qū)也有其他開發(fā)商。比如，這個(gè)湖左岸由凱地開發(fā)的，雍景匯是由本地的開發(fā)商開發(fā)的，其實(shí)算是大家一塊聯(lián)合開發(fā)三里河這個(gè)片區(qū)，說明了大家認(rèn)可這一塊兒未來的潛力。
雙蕊：剛來到三里河片區(qū)，我們還是比較震撼的！他的這個(gè)湖景啊，包括他這個(gè)濕地公園的規(guī)劃，以及目前已經(jīng)建成的這個(gè)古鎮(zhèn)，整體來說相對(duì)于確山新區(qū)，是更完善一些的。它距離老城區(qū)也是比較近，你平常在新區(qū)買不到的東西，你到老城區(qū)其實(shí)也就幾分鐘的車程，也比較方便。其實(shí)，在他這個(gè)商業(yè)古鎮(zhèn)，應(yīng)該基本上也可以滿足生活所有的需要。
姜睿：三里河片區(qū)的商業(yè)古鎮(zhèn)是按照成都太古里的方式進(jìn)行的規(guī)劃，區(qū)別于一般縣城老城區(qū)舊的商業(yè)模式。比如，我們?nèi)ダ铣枪浣?/FONT>可以因?yàn)橥＼嚨纫蛩?/FONT>會(huì)很煩，但是你來三里河片區(qū)的商業(yè)古鎮(zhèn)逛街就不會(huì)。這里就像我們?nèi)コ啥继?/FONT>古里逛街，心情是會(huì)很舒服的，這里有吃的、有玩的，還可以觀景。我們再來看三里河片區(qū)的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)它的房價(jià)確實(shí)要比老城或者北部新區(qū)稍微貴一點(diǎn)，房價(jià)基本上是在5000以上，為啥貴？綜合分析下來發(fā)現(xiàn)它是有原因的。因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展，好多人口要往城市流入，城市人口流入后就需要土地，如果說你拆遷老城，成本會(huì)比較高，所以說好多政府都在發(fā)展新區(qū)。比如鄭州，老城區(qū)建筑密集，拆遷成本太高了，新區(qū)的更好規(guī)劃，建設(shè)成本相對(duì)要低。新區(qū)的道路可以重新規(guī)劃、房子建筑可以重新規(guī)劃建設(shè)，這個(gè)是比較方便的。
三、水景資源對(duì)房價(jià)的影響力
姜睿：具體在哪個(gè)區(qū)買房子？我會(huì)買在新區(qū)，特別是有好的環(huán)境的新區(qū)。不管從大城市來講，還是小城市，房價(jià)最高的、最具有潛力的，其實(shí)還都是在新區(qū)，特別是臨河的。上海黃浦江旁邊蓋的都是豪宅，十來萬一平方；武漢，臨長江的那全是豪宅，三四萬一平。這說明啥，說明大家還是喜歡臨河景的，喜歡景觀好的。臨景觀的不管是從居住舒適度還是從后期的升值來看，都是有很大的保障。通過我們對(duì)確山所有項(xiàng)目的走訪，發(fā)現(xiàn)整個(gè)確山最適合居住的區(qū)域是三里河片區(qū)，最具升值潛力的片區(qū)其實(shí)也是三里河片區(qū)。不管是大城市，比如說上海、武漢，都是臨江的最貴，鄭州的北龍湖有水景的賣多少錢？貴的七八萬一平，便宜的四五萬一平。像東區(qū)原來可能賣三萬一平方，原來金水區(qū)最好位置現(xiàn)在賣三萬一平，你更別說經(jīng)開區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)，也就是賣一萬一平方，不到二萬。同樣的位置在10年前或者15年前來看，北龍湖可能每平米只有三四千，現(xiàn)在翻了10倍不止，應(yīng)該是20倍。這就說明在一個(gè)城市的發(fā)展方向上，而且有水的地方，一定是整個(gè)城市價(jià)格最領(lǐng)漲的地方。
雙蕊：對(duì)城市來說，水屬于稀缺資源，因?yàn)橛兴?/FONT>空氣中濕度會(huì)比較高，對(duì)身體比較好，含氧量也比較高。在北方城市能居住在水邊的區(qū)域就這么多，在確山三里河片區(qū)是水資源最豐富的區(qū)域，再看確山新的市政府，還有一些機(jī)關(guān)單位，像公安局、法院等都在這個(gè)三里河片區(qū)。所以說在確山，三里河片區(qū)應(yīng)該是發(fā)展的重中之重，應(yīng)該相當(dāng)于確山的一張名片。
姜睿：從我個(gè)人要在確山買房來講，那我的排位順序肯定是三里河片區(qū)大于北部生活片區(qū)，再大于老城區(qū)。其實(shí)從房價(jià)上也驗(yàn)證了我的選擇，不是說貴的就好，從了解完確山的城市發(fā)展后，我知道哪個(gè)區(qū)域的房子最好，住著最舒服。
四、買房子要買稀缺資源
凌姐：今天，我們來看一下三里河片區(qū)——水韻太極灣這個(gè)項(xiàng)目。水韻太極灣在未來大道和中原大道的交匯處，也就是確山新老城區(qū)的交匯處，這個(gè)片區(qū)算是整個(gè)確山發(fā)展的重中之重。畢竟，新的市政府就在項(xiàng)目對(duì)面，機(jī)關(guān)單位也已經(jīng)搬遷過來，像公安局、法院等已經(jīng)開始辦公了。占地600多畝的三里河濕地公園目前正在施工中，濕地公園的水已經(jīng)凈化完畢，岸兩邊公園的景觀還在施工中，現(xiàn)在看可能有點(diǎn)荒，但是政府發(fā)展的決心已經(jīng)擺出來了，預(yù)計(jì)兩年時(shí)間完工后，也就是等大家入住之后，三里河濕地公園基本上全部做好了。
姜睿：給開發(fā)商溝通的時(shí)候，他們對(duì)太極灣這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。我剛才大概算了算，水韻太極灣這個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)完畢大概有4000多戶，確山縣城的人口現(xiàn)在大概五六萬，經(jīng)過五年的發(fā)展，人口差不多能達(dá)到10萬，五年內(nèi)縣城人口增加三四萬，這就意味著只有十分之一的家庭才能在水韻太極灣落戶，才能享受到整個(gè)縣城最好的水資源、最好的景觀，畢竟這樣的片區(qū)很稀缺，稀缺也就意味著保值、升值。
假如說五年以后，老城新城的房價(jià)每平米能漲500-1000，太極灣起碼得漲2000。如果這個(gè)地方在大城市的話，比如：上海、武漢以及離的最近的省會(huì)鄭州，那不止是漲2000的事，因?yàn)檎麄€(gè)確山最好的居住環(huán)境就在這，整個(gè)確山有條件的，在附近辦公的機(jī)關(guān)人員，肯定也是都想往這里，就算新區(qū)再發(fā)展不可能去耗費(fèi)那么多的成本再挖個(gè)600多畝的三里河濕地公園，所以說后續(xù)它的升值是無限的，應(yīng)該說在整個(gè)確山買房的話，太極灣的升值潛力可想而知！
五、買房子要買優(yōu)質(zhì)教育
姜睿：另外，除了湖景之外，太極灣的教育資源也是非常優(yōu)越的。確山七小，本地人都知道，屬于確山所有小學(xué)里邊最好的一所小學(xué)。不管是從它的教學(xué)質(zhì)量，還是近三年的成績來說都是排名第一，整個(gè)縣最好的老師在這里，最好的教育資源也在這里。從中國人角度來講，大家買房子最看中的就是教育，比如我，我搬家就是為了孩子上學(xué)。我們?cè)俜聪蛩伎迹绻?/FONT>你買了太極灣，就意味你的孩子在小學(xué)中受到最好的教育，可以享受確山最好的教育資源。那我們再往上延伸，孩子上個(gè)好的小學(xué)，學(xué)習(xí)成績好，那可能上個(gè)好的初中、好的高中，最終上個(gè)好的大學(xué)。
雙蕊：很多好的學(xué)習(xí)習(xí)慣都是在小學(xué)就培養(yǎng)了，因?yàn)槿?/FONT>縣最好的老師肯定給你的是全縣最好的教育，老師的思維模式，給孩子從小養(yǎng)成好的學(xué)習(xí)態(tài)度，好的生活習(xí)慣，可以讓孩子受益一生。選擇一個(gè)好的小學(xué)，在這個(gè)接送時(shí)間上來看，太極灣和確山七小就一路之隔，出了小區(qū)門就可以到學(xué)校門口，節(jié)省了很多路上的時(shí)間。如果這中間的時(shí)間，我們按一天來回的路程半個(gè)小時(shí)來算，那我們可以算算一周甚至一個(gè)月我們省下來的時(shí)間，在一定程度上節(jié)省了家長的成本，包括孩子，也可以利用這些時(shí)間，做一些自己感興趣的事，畢竟時(shí)間是最寶貴的。一天半個(gè)小時(shí)，一年累積下來的時(shí)間更多。而且這個(gè)上學(xué)時(shí)間的路程縮短了，也就意味著更安全一些。如果說孩子自己去上學(xué)校，如果這個(gè)路途很長的話，家里肯定不放心的。天氣不好再下個(gè)雪、下個(gè)雨，這個(gè)時(shí)候學(xué)校距離遠(yuǎn)近的優(yōu)劣勢就體現(xiàn)出來了。
姜睿：拋開三里河濕地公園，單純說學(xué)校，這個(gè)片區(qū)資源也是非常豐富的。教育、商業(yè)、居住環(huán)境，包括離行政單位也比較近，這一塊也可以說是具備了確山最好的位置資源。
六、買房子要買成熟配套
姜睿：提到這個(gè)商業(yè)配套，我們?cè)诤烷_發(fā)商聊規(guī)劃的時(shí)候，它做的商業(yè)是非常有特色的，做的是古鎮(zhèn)商業(yè)。開發(fā)商想把古鎮(zhèn)商業(yè)打造成為確山的一個(gè)標(biāo)桿性的旅游景點(diǎn)，大家來確山，都想去他這個(gè)古鎮(zhèn)玩一玩，這個(gè)古鎮(zhèn)里后續(xù)還會(huì)打造一個(gè)美食街，就是把確山所有的有名的小吃全部集合到這里，打造一條具有地標(biāo)性質(zhì)的美食街。在我們跟這個(gè)開發(fā)商聊的過程中，他們除了做古鎮(zhèn)商業(yè)，做這個(gè)美食街，他提到還有游樂場，這個(gè)游樂場后期會(huì)有摩天輪、太空穿梭機(jī)，甚至還有卡丁車場。剛提到的這些目前暫時(shí)是沒有的，后面肯定是要建的。而且開發(fā)商是準(zhǔn)備花將近2000萬建游樂場，在整個(gè)縣城有誰愿意花2000萬去建個(gè)游樂場？這一塊兒建好以后一定是整個(gè)確山孩子們的娛樂中心。
凌姐：除了游樂場，現(xiàn)在建的還有個(gè)童話歡樂大世界，說的是今年五一要對(duì)外開放，到時(shí)候我們可以過來體驗(yàn)一下。
雙蕊：開發(fā)商也帶領(lǐng)我們?nèi)タ戳怂麄兒罄m(xù)的規(guī)劃，我們看到他們后續(xù)還有一整個(gè)地塊兒，就是全部用來打造這個(gè)集中商業(yè)。他這個(gè)商業(yè)定位可能就類似于成都的太谷里，后續(xù)的話會(huì)有潮流時(shí)尚、兒童樂園，或者說偏輕奢一些的酒吧，這些業(yè)態(tài)在確山也是完全區(qū)別于老城的商業(yè)，完全打造新的形象。
姜睿：這里以后就相當(dāng)于確山新的旅游生活片區(qū)。你比如，老城就逛個(gè)街，你在這里，除了逛街之外，你可以看看景，也可以坐在這個(gè)湖邊，喝個(gè)小啤酒，吃個(gè)燒烤，整個(gè)心情都會(huì)非常爽。其實(shí)坐在家里陽臺(tái)上就可以，這個(gè)如果建成之后，不管是老城區(qū)甚至北部新區(qū)，他們的這些居民都會(huì)到這邊活動(dòng)的，因?yàn)楫吘?/FONT>它這個(gè)片區(qū)是公共對(duì)外開放的，不是純粹的只是為他自己的項(xiàng)目的服務(wù)。我們?nèi)タ戳撕芏喑鞘械臉潜P，它們做一些商業(yè)街區(qū)實(shí)際上是為自己的項(xiàng)目服務(wù)的，但是太極灣這個(gè)項(xiàng)目，它做的這些是相當(dāng)于打造的是整個(gè)確山的一個(gè)新的潮流生活片區(qū)。所以，我覺得水韻集團(tuán)這個(gè)開發(fā)公司的實(shí)力還是挺強(qiáng)的。
七、資金到位 火熱復(fù)工
凌姐：你有沒有發(fā)現(xiàn)我們最開始來到確山的時(shí)候，通過跟一些群眾去溝通，大家對(duì)確山的房地產(chǎn)其實(shí)是非常擔(dān)憂的。他們不愿意給咱聊這個(gè)房子，你們還記得不，有一個(gè)大哥說，作為確山體量最大、環(huán)境最好、最被大家看好的項(xiàng)目就是太極灣，結(jié)果停工了。這件事讓人非常的無法接受，所以導(dǎo)致了他們對(duì)整個(gè)確山的房地產(chǎn)市場都喪失信心了。
姜睿：我們跟這個(gè)開發(fā)商聊的時(shí)候，也直面了這個(gè)問題。其實(shí)開發(fā)商，他在開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目之前已經(jīng)開發(fā)了好幾個(gè)類似的項(xiàng)目。比如，新蔡的水韻天街等，正常情況下他有這么豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)不應(yīng)該停工的。如果說沒實(shí)力或者沒經(jīng)驗(yàn)也不可能一口氣拿下1800畝地。那為啥會(huì)停工呢？其實(shí)我們特地找這個(gè)開發(fā)商聊過這件事，如果按照原先的預(yù)期，工程肯定是能夠正常如期進(jìn)行的，最終因?yàn)橐恍┩獠吭颍热缯f三年疫情，加上國家的政策調(diào)控，可能銷售速度沒有按照以前預(yù)期的速度去化，回款中間出現(xiàn)了一些延期，導(dǎo)致了一系列的停工。
但是，它畢竟是確山縣政府重點(diǎn)招商引資指標(biāo)性的項(xiàng)目，政府肯定不讓出問題，所以說這個(gè)紓困資金4000萬，它是第一時(shí)間拿到的。開發(fā)商也表示，他們這個(gè)4000萬的紓困資金到位之后，立馬就是全面復(fù)工，現(xiàn)在工地上，據(jù)說是200多號(hào)工人都在趕工，而且聽說再過兩個(gè)月達(dá)到400人，你看現(xiàn)在工地上他們就已經(jīng)開始熱火朝天的施工了。好像他們把這個(gè)交房日期，工地排期都已經(jīng)排出來了。
凌姐：開發(fā)商也拍著胸脯跟我們講，他們一定會(huì)保障交房的順利進(jìn)行，關(guān)于交房他們也說了，十月份第一批交房開始，第二批到年底陸續(xù)交房，第三批的話可能會(huì)稍微長一點(diǎn)到明年，因?yàn)樗墓と艘彩顷戧懤m(xù)續(xù)增加。畢竟這個(gè)紓困資金也到位了，而且這個(gè)紓困資金，它是專款專用，不可能用在其他方面，只能用在支付這個(gè)工程款上，所以說，我覺得他們的工地復(fù)工其實(shí)是有保障的。通過兩會(huì)，我們也知道國家對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)也有定調(diào)，尤其是這個(gè)保交付這一塊，是由專門的部門、專門的人來落實(shí)。房地產(chǎn)本身牽扯的是比較多，嚴(yán)重點(diǎn)可能就是說牽扯到國計(jì)民生，政府是力保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的，房住不炒，畢竟那么多老百姓買房，把一輩子的心血投到這，突然你停工了，讓人真的是無法接受。尤其是受這個(gè)某大的影響，老百姓買房心里都有陰影了，老害怕打水漂。
姜睿：除了這個(gè)保交付，之前還有資金監(jiān)管。資金監(jiān)管這塊就是專款專用，就是客戶買房，把錢交到資金監(jiān)管賬戶上，有房管局、有專門的部門還有銀行，三方聯(lián)合一塊兒，監(jiān)督管理，就是為了保證能夠如期交房，所以說我覺得這一塊是不用擔(dān)心的，紓困資金已經(jīng)到位了。
而且這個(gè)項(xiàng)目本身也是政府招商引資過來的。據(jù)我了解，原來太極灣應(yīng)該是整個(gè)確山賣的最好的，一個(gè)月能賣五六十套。因?yàn)樘珮O灣是整個(gè)確山的指標(biāo)性項(xiàng)目。停工之后，導(dǎo)致整個(gè)確山人民對(duì)房地產(chǎn)市場沒有信心了。
其他縣城，據(jù)我們了解，一般情況，一個(gè)縣城一年能賣個(gè)三四千套房。再看確山，大概一年賣多少房，不到2000套，1000套的差距是比較大。所以，相信有了政府這一塊的重點(diǎn)關(guān)注，他們的交房肯定是沒有問題的。通過開發(fā)商給我們的溝通，以及他們的態(tài)度，再加上政府本身對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是非常關(guān)注的啊，所以，我覺得水韻太極灣這個(gè)項(xiàng)目停工只是暫時(shí)的，而且現(xiàn)在已經(jīng)是復(fù)工了，未來我覺得是值得期待。
畢竟，它相當(dāng)于確山的一張名片，外地人來那肯定會(huì)來這看看，政府對(duì)這一塊也是非常支持的，國家本身對(duì)房地產(chǎn)也有定調(diào)，保交樓、保民生、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，其實(shí)就是為了保證購過房的老百姓的既有利益，促進(jìn)房地產(chǎn)的一個(gè)良性循環(huán)。所以開發(fā)商才那么有信心的跟我們講，他能百分百保證在規(guī)定的時(shí)間交付，因?yàn)楫吘顾o政府簽的有字，政府把錢給你了，這4000萬不是平白無故給的，肯定是要用到房屋建設(shè)交付，保證老百姓的利益，這個(gè)錢專款專用，只能用于支付工程款，其他支出都不能用，所以這個(gè)項(xiàng)目還是非常值得期待的，讓我們拭目以待！
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