可行性研究--安陽(yáng)CBD項(xiàng)目
2013-12-16
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一、項(xiàng)目屬性
安陽(yáng)市中央商務(wù)區(qū)核心位置、大規(guī)模集中開(kāi)發(fā)的以商務(wù)、商業(yè)為主的綜合體項(xiàng)目
二、市場(chǎng)背景（截至2013年5月）
1.行業(yè)背景：2011年，安陽(yáng)爆發(fā)民間借貸危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)是三大融資主體之一，危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到極大影響，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民購(gòu)買(mǎi)力被掏空，購(gòu)房客戶風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商和期房產(chǎn)品有較強(qiáng)抵觸心理。
2.供求關(guān)系：安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，商品住房年消化總量較大，但受融資危機(jī)影響，近兩年消化量劇減；
3.產(chǎn)品及價(jià)格：住宅和商務(wù)均集中在東區(qū)開(kāi)發(fā)，該區(qū)域是項(xiàng)目鄰近區(qū)域，已成為高價(jià)區(qū)。住宅市場(chǎng)整體價(jià)格上漲乏力，純寫(xiě)字樓價(jià)格最高達(dá)7800元/㎡，銷(xiāo)售極緩，SOHO及公寓式商務(wù)樓銷(xiāo)售稍好，但實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低，僅在5000元/㎡左右，短期內(nèi)上漲有限。
4.客戶：受融資危機(jī)影響，安陽(yáng)市民購(gòu)房心理日趨成熟，多數(shù)以自用為主，購(gòu)房區(qū)域性明顯，投資性需求主要集中在東區(qū)，但占比不多。
三、核心問(wèn)題
1.在安陽(yáng)市融資危機(jī)影響下，客戶購(gòu)房心理更加理性，本項(xiàng)目如何突破自身?xiàng)l件，建立品牌形象，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心？
2.房地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的非主營(yíng)業(yè)務(wù)，也是第一次大規(guī)模、高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目為多宗土地集合開(kāi)發(fā)，且以商務(wù)、商業(yè)為主，政府要求在較短的周期內(nèi)開(kāi)發(fā)完成，并要求建設(shè)多棟地標(biāo)式超高層商務(wù)樓，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如何合理安排資金計(jì)劃，在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，最大程度縮短開(kāi)發(fā)周期，并進(jìn)行合理的物業(yè)配比、開(kāi)發(fā)順序以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏安排是項(xiàng)目成功的前提，而在此基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利能力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，是項(xiàng)目是否可行的關(guān)鍵。
四、解決方案
（一）開(kāi)發(fā)策略
前期以人工湖建設(shè)樹(shù)立形象，遵循商務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律，利用綜合體提升住宅價(jià)值，以商業(yè)配套為發(fā)力點(diǎn)，部分精裝修及高端住宅物業(yè)提升項(xiàng)目檔次，綜合體的各物業(yè)互相帶動(dòng)。
（二）資金策略
1.利用住宅帶來(lái)現(xiàn)金流滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，商務(wù)進(jìn)行價(jià)值提升，地標(biāo)商務(wù)樓和商業(yè)最后收割溢價(jià)。以此形成前期注重現(xiàn)金流、中期兼顧現(xiàn)金流和利潤(rùn)、后期挖掘項(xiàng)目溢價(jià)的資金利用。
2.以多種成本及收入方案進(jìn)行項(xiàng)目盈利敏感性測(cè)試，合理評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益，并作出合理的資金籌措及才償還計(jì)劃。
