許昌CBD寫字樓項(xiàng)目
2013-12-16
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一、項(xiàng)目屬性
許昌新區(qū)主中心、商務(wù)中心區(qū)核心位置、政府限制條件較多的小體量寫字樓項(xiàng)目
二、市場(chǎng)背景（截至2013年4月）
1.供求：許昌市暫無(wú)寫字樓項(xiàng)目在售，在用寫字樓集中在中心區(qū)，未來(lái)寫字樓供應(yīng)集中在東區(qū)和商務(wù)新區(qū)，市場(chǎng)總供應(yīng)量大，后期可能集中入市；
2.產(chǎn)品：調(diào)研階段統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上在用寫字樓多為商住兩用公寓，后期供應(yīng)項(xiàng)目多以高層商務(wù)公寓為主，另有部分甲級(jí)以上寫字樓，定位高端，并開(kāi)始注重商務(wù)配置；
3.客戶：市場(chǎng)潛在客戶以金融、信息等服務(wù)型、成長(zhǎng)型中小企業(yè)為主，訪談得知客戶對(duì)于新區(qū)認(rèn)知度普遍較低，但了解規(guī)劃的人，對(duì)商務(wù)新區(qū)認(rèn)可度較高，區(qū)域形象待宣傳，區(qū)域價(jià)值待挖掘。
三、核心問(wèn)題
1.項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)類型、開(kāi)發(fā)時(shí)間與商務(wù)新區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)律不契合，如何既能滿足項(xiàng)目限制，又能符合新區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)律？
2.許昌市寫字樓市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，純寫字樓需求量少，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高，如何成功轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)？
四、解決方案
（一）開(kāi)發(fā)策略
1.轉(zhuǎn)移時(shí)間成本，將商務(wù)新區(qū)發(fā)展的時(shí)間成本和投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給客戶，打造項(xiàng)目投資性，客戶由項(xiàng)目投資獲益。
2.在滿足項(xiàng)目限制條件和開(kāi)發(fā)目標(biāo)的前提下，轉(zhuǎn)變項(xiàng)目功能定位，使項(xiàng)目符合商務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律。
（二）項(xiàng)目定位
具有投資屬性的商務(wù)公寓，投資為其核心屬性，商務(wù)為其功能屬性。
五、服務(wù)內(nèi)容
許昌市辦公、公寓、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)策略分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品配比及建議、經(jīng)濟(jì)測(cè)算
