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姜總：王總，對于這個縣城的房地產走勢你是怎么看待的？因為大家都知道房地產的長期看人口，對于一線其實我們并不擔心，因為有長期的人口流入，但是關于縣城的，你覺得未來趨勢如何？
王總：你的分析呢？
姜總：其實我認為縣城沒有這個一線樂觀，因為現在城市化率已經60%多了，按照國際上來講75%，剩百分之10幾，那肯定不如前20年，每年百分之一點多，可能往后我覺得這個速度會降下來，可能0.5%？0.4？可能再需要個20年、30年才達到75%，所以說我覺得縣城的這個地產趨勢會逐漸的下降。
王總：可能是維度不夠啊。你像柘城，柘城有多少人？
姜總：柘城得個八九十萬百十萬吧。
王總：一共是吧？縣城多少人？
姜總：縣城里邊大概有個十來萬左右。
王總：十來萬，剩下的八十萬不想進城？
姜總：但是其實有一部分已經來到一線了。
王總：咱說總數啊，一個100萬的縣城，現在呢在河南也就是在一二十萬人這樣子就很好了，因為你的常住人口在這放著。那好比說人已經不在這了，但是戶口還在這兒，那出去的人你估一下就行。
姜總：估一下十分之一？
王總：出去十分之一，也就是在城郊的或者在農村的、城鎮鄉鎮的是還有80萬，80萬再走十分之一也就是走了8萬，那72萬想干嘛？
姜總：我理解你的意思，就說這72萬會有一大部分走到縣城。
王總：還有呢？還會走到一線城市是吧？不斷的梯級的流動。那現在你看所謂的我們現在的城鎮化率達到了百分之六七十，那從縣城看是這個樣嘛？
姜總：縣城肯定不是。
王總：不是，有些人可能注定是沒有能力要走到一線城市或者省會城市，更多的可能會去地級市，然后剩下的人才會走到縣城。那你再劃分一下，未來十年到二十年，縣城如果說從你現在的邏輯來算，100萬人已經有20萬到縣城了，80萬有十分之一又走了，剩70萬人，70萬這20年應該怎么分配？
姜總：你的意思是未來20年這70萬中可能就是40萬或者50萬要往縣城或者地級市慢慢游走是吧？
王總：對，那如果說我們這樣講，縣城再增加20萬好吧，不讓他太多。
姜總：你這個我認可，增加20萬也好，30萬也罷，這個長期趨勢我認可，但是這個速度會不會降下來就是比前十年？
王總：速度降不降核心看啥？看收入??！如果收入增加了，流入就快是吧？收入如果沒有增加，流入就慢。其實這里面還有一個數據可能是是隱含的，因為沒有這樣的平均數，或者國家公布的數，就是現有的農村人的年輕化率是多少？印象當中可能是老人更多對吧？
姜總：你現在看留在老家的確實是好多出去打工了，確實是老人更多。
王總：老人占比是多少？
姜總：這個數據真不清楚。
王總：你能估出來，大概的數，五十歲以上的。
姜總：得有1/4或者1/3？
王總：1/3好吧，也就是70萬人口的1/3，有21萬人是老齡化的，這些人未來20年走出來的可能性也不大。那他能走出來的就是跟著子女往外走，更多就是說沉淀下來的農村人。那這些人的生命的這個周期，應該得在七十五八十歲以上。為啥算這個數，就是未來20年到30年大概能沉淀下來的老人，就不再走出來的可能得有20萬左右，那剩下的人勢必還是要進入到縣城、地級城市或者一線城市。剛才我說了核心是收入，那我們要的基數是多少？就我們認為縣城的這個速度，整個開發速度，或者城市規模的擴建速度，我感覺最少應該有20萬人的支撐。20萬的支撐，一年就合1萬人，我們按平均數，這里邊我覺也分大小年，這大小年從哪來？還是從收入來。你收入這幾年高了，可能大家進城的欲望就更高。為什么這個東西是不可逆，因為人追求這種好的生活，好的生活配套啊，這種東西是不可逆的，教育啊，既然這個東西不可逆，它就是剛性。那它是剛性的，那我們的整個人口基數還夠大，那人口基數夠大，那我覺得柘城這樣的城市，在未來的城區擴展啥的它就有機會。但是舞鋼機會可能就少，舞鋼就30萬人對吧？你看整個這個人口基數還是比例，現在如果說就已經有10萬人了，你指望著再有10萬人進來就很難?？赡芫褪沁@類的城市規模就會變得很小，人口基數不夠。長期看人口，所以說未來縣城可能是一個分級，根據人口基數，你的人口基數越大，你像鄧州吧，鄧州一百四五十萬這樣的人口基數。也就是說只要是過百萬或者說過八十萬的，這種縣城的地產未來應該都不錯。為什么？因為它有十幾到二十萬的人口流入。但你想你現在縣城規模也就十幾二十萬，城市人口要擴一倍，城市肯定不能擴一倍，擴0.5倍都很嚇人了。但如果在這樣一個縣城，還有30萬到40萬的人口流量，就是生存這樣一個比例，那很好了呀！所以他也是分級、分化的。河南這108個縣，四五十萬人口，五六十萬人口的，未來人口基數也就十幾二十萬了不起了，走一半是吧。那人口多的，它也走一半，留下來的這一半，那你就知道了哪個縣城的房價、需求啊。
姜總：那還是看人口。
王總：對，看人口，看經濟收入的速度，也是這個邏輯，不能一概而論，是吧？河南也有很多人測算說我們直接輻射人口是兩個億，長期輻射人口四個億，所以說鄭州未來可能得是2000萬以上的人口，這個算法是沒有錯，但時間呢？時間可能跨度在十幾二十年。
姜總：對鄭州這個前景我報的非常樂觀，因為按照有一個數據嘛，叫做一個城市正常能夠吸納周邊8%的人口，比如像河南鄭州，正常的，他的理想應該是河南是1億人，整個鄭州應該容納2800萬人是最合適的，所以鄭州的前景還比較樂觀的。
王總：邏輯是一樣，縣城也是這個邏輯，地市也是這個邏輯。像在一些大的這個你們老家的商丘800多萬人，相對來講商丘又跟其他這個省接上，他會形成一個小型的區域中心城市，雖然它離鄭州不是很遠，不到兩個小時，但它也會形成這樣的格局，所以用這個邏輯往下推去復制肯定不會錯，未來我們只看城市人口。
姜總：他的速度會不會低？或者慢一些，應該會吧。
王總：不一定，應該這樣想哈，為啥說不一定，有可能更快呢！它核心是收入。
姜總：對，如果說大家收入足夠了，都想過好的生活，特別是教育，因為教育是集中化的，不可能在村里面建個很好的小學，因為好的小學建縣城了，大家為了這個教育也去縣城了，這個非常理解。
王總：你看現在這個收入有個啥問題啊，就是三年疫情，然后今年的復蘇啊各方面都很差是吧！所謂的不能說叫百廢待興吧，就是在一種悲觀的情緒當中，它達到一定低點了，他會不會有反彈？那這種反彈最終能不能造成收入的分級分化分流，或者說在某種程度來講會有種補償性的叫啥爆發式的，報復性的。如果說有這樣的一種情況，他短時間可能就能賺不少錢，那么這種短期內賺到的錢，就會催生它的欲望和需求。所以不能簡單的說是不是就不行了！20年一個周期，那我們經過了第一個20年，下個20年的發展可能是我們現在無法想象的。為什么這樣說哈，就是當我們把自己的杠桿去掉之后，你現在還有杠桿啊、房貸，我現在已經沒有了，那如果說我隨著這個經濟的復蘇我的收入能增加的話，我會不會換房？
姜總：應該會！
王總：這種需求不是沒有，他一定會有迭代。每一代人這個使命完成之后，他還會重新有，因為人對這個美好生活的這種向往，這是不可逆的，但凡有能力，你都會做這個事情。我記得前幾年董潘說了句話：你以為你要個三房就可以了，隨著年齡的增長你的收入增加，你是不是想要要一間書房？你的子女都變大了，你的子女要不要一間衛生間？那你要不要顧個保姆？那這種需求是不斷的迭代的，誰告訴你人均36方就是一個極限，它是一個我覺得是滿足基本需求的一個極限制，并不是一個完美生活的極限制。應該這樣理解，不用去一概而論，因為什么東西都不是一概而論的。你去金沙那個城市你會發現這個城市根本不發展房地產，那就是一個礦業帶來的一個城市，隨著礦的結束，人員就流出了，然后整個你看那個城市就死氣沉沉，不能說看不到希望吧，就是一群人每天在重復這種生活，城市也沒有什么新的基建啊，你就感覺很蕭條。我覺得只要有人口這種需求在，他就會不斷的有這種市場。美國現在夠厲害吧，平均收入也很高吧，但他真正的人群聚集的城市在哪？是在東西海岸，整個它的內陸人是相當少，就它的人還在不斷的聚集聚集聚集，這個是改變不了的。
所以不要一概而論！也不要對未來就消極！
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